ارزیابی از کارکرد سه ماهه طراحی سایت حرفه ای طرحی که در تهران برای مقابله با خالی نگه داشتن اجاره آپارتمان هشتگرد واحدهای مسکونی به اجرا درآمده، اگرچه زود به نظر می رسد، اما رهن آپارتمان شیراز
عدم دریافت واکنش از سوی مالکان واحدهای بدون مصرف، حکایت از تهدید به حساب نیامدن این طرح برای آنها، تا اینجای کار دارد.
مسوولان مسکن برای عرضه اجباری حدود 140 هزار خانه دستگاه تست فشار بطری خالی به بازار مصرف در تهران، سخت ترین راه -اتکا به اطلاعات تلفنی مردم- را در پیش گرفته اند، اما در مقابل، شرکت های ساختمانی با سابقه در حوزه بساز و نفروش، ساده ترین مسیر را برای نفروختن آنچه ساخته اند، انتخاب کرده اند. برخی مالکان ساختمان های نوساز اخیراً برای نمایش «قصد فروش»، قیمت تابلوهای برقی کنترلی عرضه واحدهای مسکونی را حداقل 20 درصد بالاتر از نرخ عرف منطقه تعیین می کنند تا عملاً این واحدها فروش نرود. ساختمان های نوساز پرواحد خالی از سکنه در مناطقی از شمال و شمال غرب تهران به قدری تابلو شده اند که اگر اراده جدی برای مقابله با این نوع ساخت وسازها ایجاد نشود، فشار بازار مسکن برای تقاضای مصرفی از سطح کنونی بیشتر خواهد شد.
مالکان ساختمان های بدون مصرف، به ظاهر ادعای فروش دارند، اما قصد ماشین حفاری افقی واقعی آنها زمانی مشخص می شود که دفتر فروش در طبقه اول این ساختمان ها به مشتری قیمت کارشناسی شرکت سازنده را اعلام می کند.
تحقیقات خبرنگار دنیای اقتصاد از نقشی که برخی از همین شرکت ها برای خریداران مسکن بازی می کنند نشان می دهد رقمی که به عنوان قیمت فروش از سوی آنها اعلام می شود حداقل 20 درصد از ساختمان مشابه در همان منطقه گرانتر است. این رقم در برخی موارد حتی تا متری یک میلیون تومان بالاتر از نرخ عرف منطقه نیز افزایش می یابد.
مالکان این ساختمان ها که با تعیین قیمت فو ق العاده بالا، دنبال فروش نیستند، در شرایطی چنین قیمت هایی را به مشتری اعلام می کنند اخبار شاهرود که هیچ تسهیلات یا وامی نیز برای این واحدها در نظر نگرفته اند.
این طرز تعیین قیمت پیشنهادی برای فروش مسکن باعث می شود عملا امکان فروش مسکن هشتگرد خرید سلب شود یا اینکه اگر خریدار، بدون تحقیق و پرس وجو اقدام به خرید کند، بیشترین عایدی نصیب مالک و کمترین نفع اقتصادی نصیب خریدار خواهد شد.
ردیابی بساز و نفروش ها با این شکل غیرممکن است
سازنده های این نوع آپارتمان ها از یک سو با نمایش «ادعای قصد فروش»، طرح شناسایی خانه های خالی را دور می زنند و دستگاه تست مقاومت بطری از سوی دیگر، زمان را برای دوره رونق معاملات و گرانی، به صورت رایگان خریداری می کنند.
دستگاه متولی بخش مسکن، ردیابی خانه های خالی را به مردم در محلات واگذار کرده و از طراحی شبکه آنها خواسته است در صورت مشاهده یا اطلاع از آپارتمان هایی که بیش از دو واحد در آ نها بدون سکنه است، آدرس ساختمان را تلفنی اعلام کنند. این در حالی است که ردیابی بساز و نفروش ها با این شکل تقریبا غیرممکن است.
مدیران فروش در ساختمان هایی که مالک قصد فروش ندارد و قیمت کاذب به مشتری می دهد، در محوطه اطراف ساختمان، پارچه شهدای دفاع مقدس یا پلاکارد با مضمون «آماده فروش» نصب کرده اند تا در این حالت مردم تصور کنند چنین ساختمان هایی که حتی ممکن است یک سال بدون استفاده رها شده باشد، با نیت استفاده بنا شده و هیچ قصدی از بابت احتکار مطرح نیست.
مردم وقتی پلاکارد و تبلیغات محیطی دفاتر فروش در این آپارتمان ها را می بینند، خیال می کنند رکود سنگین در بازار مسکن مانع از فروش این واحدها می شود. غافل از اینکه همه چیز نمایش است تا در سایه آن، مالکان فروش زمین تبریز بتوانند فعل احتکار را صرف کنند. در این حالت، مردم نمی توانند تشخیص دهند که این آپارتمان ها دارد احتکار می شود یا نه. بنابراین امکان فروش آپارتمان شیراز معرفی تلفنی چنین ساختمان هایی عملا از سوی مردم سلب می شود.
یک آسیب شناسی درباره علت احتکار
کارشناسان مسکن در آسیب شناسی علت تبدیل برخی انبوه سازان به «بساز و نفروش» به شیوه رهن آپارتمان شمال تهران اجرای اقدامات بازدارنده توسط دولت در بازار مسکن اشاره می کنند که نیمه کاره رها شدن بسیاری از این اقدامات تنها پس از چند ماه اجرا باعث شده ترس و نگرانی از فرجام اقداماتی مشابه وجود نداشته باشد. به عنوان مثال از سال 86 تاکنون، هر زمان که فضای خرید و فروش مسکن تحت تاثیر احتکار ملتهب شده، دولت اعلام کرده قصد دارد از خانه های خالی مالیات سنگین اخذ کند. اما این مالیات که مدام با تبلیغات رنگین، بازار را در آستانه شوک قرار می دهد هیچ وقت اجرایی نشد و جالب آنکه هنوز نهاد یا دستگاهی موفق نشده ریسک نگهداری خانه های خالی را افزایش دهد.
اکنون بعد از سه ماه اجرای طرح شناسایی خانه های خالی که با اختصاص دو شماره تلفن در وزارت مسکن برای معرفی آپارتمان های خشک -خالی از سکنه- آغاز شده، ساکنان آموزشگاه مهارتهای صنعتی پایتخت این پرسش را پیش روی مسوولان قرار داده اند که «آیا انبوه واحدهای بدون استفاده، به بازار مصرف تزریق شده اند؟»
شواهد اولیه در مناطقی از تهران که ساختمان های خالی در آنجا رخ نمایی اجاره آپارتمان سمنان می کند نشان می دهد مالکان این آپارتمان ها همچنان مسیر احتکار مسکن را امن ترین راه برای سرمایه گذاری و سودجویی می دانند و هنوز اقدامی از روی ترس ناشی از اخذ مالیات سنگین که سال هاست دولت بنا دارد از این املاک اخذ کند، انجام نداده اند.
در مناطق شمال، شمال غرب و غرب تهران، تعداد ساختمان های نوساز مسکونی که همه واحدهای آن خالی از سکنه است، افزایش یافته است. برخی از این ساختمان ها توسط تعدادی شرکت ساختمانی مطرح احداث شده است. نکته جالبی که در رفتار مالکان این ساختمان ها دیده می شود، تبلیغات بصری در نمای ساختمان برای شاخص جلوه دادن آن است. اغلب این ساختمان ها با نمای نورانی و فروش زمین شاهرود نورپردازی حرفه ای، در طول شبانه روز نگاه ها را به خود جلب می کند. ریسه های رنگی و نورافکن های سفید و زرد باعث رویت ناخودآگاه می شود.
به نظر می رسد اگر ردیابی خانه های خالی به شکل جدی تر و با همه اسباب و لوازم آغاز شود، نه تنها بساط بساز
نفروش ها خیلی زود برچیده خواهد شد بلکه سطح قیمت فروش به واسطه پایان دادن به فعالیت دفاتر فروش در چنین ساختمان هایی، با کاهش مجدد همراه می شود.
راه بهتر برای ردیابی خالی از سکنه ها
طرح مقابله با خانه های خالی یک طرح کاملاً تکنیکی، اقتصادی و خرید آپارتمان تهران حساس است که اگر محور اجرای آن بر «به صدا درآوردن زنگ تلفن توسط مردم» پایه ریزی شود، طراحان به هدف خود یا نخواهند رسید یا اینکه سخت و پرهزینه موفق به اجرای طرح می شوند.
پیگیری قبوض آب و برق همه واحدهای مسکونی موجود در تهران بهترین راه ممکن می تواند باشد. همچنین سرکشی و سرشماری یک تیم کارشناسی از وزارت مسکن در چند منطقه شمالی شهر بهتر از انتظار برای زنگ تلفن می تواند اثرگذار باشد. همچنین درخواست اطلاعات از شهرداری های محل و بنگاه های مسکن نیز به عنوان طرح مکمل لازم است در دستور کار قرار بگیرد.
طی سال های اخیر رابطه دولت و اجاره مسکن ری صنف مشاوران املاک به قدری نزدیک و بدون تنش بوده که در چنین مواقعی، مسوولان به خوبی می توانند روی همکاری مشاوران املاک حساب ویژه ای باز کنند.
شاید راه ساده تری نیز وجود داشته باشد: در حال حاضر در همه شهرداری های مناطق 22گانه، سامانه متمرکز ثبت اطلاعات مربوط به ساختمان هایی خرید زمین هشتگرد که پایان کار برای آنها صادر شده، وجود دارد. به عبارت ساده تر، شهرداری ها رد همه آپارتمان هایی را که آماده تحویل به بازار مسکن هستند، دارند و هر لحظه می توانند این اطلاعات را به نهادهای دولتی ارائه دهند.
از سوی دیگر بنگاه های مسکن نیز از طریق سامانه رهگیری معاملات املاک، لیست واحدهایی را که در طول روز، هفته یا ماه به فروش می رسانند، در سامانه تحت نظارت وزارت بازرگانی ثبت می کنند.
وزارت مسکن می تواند با دسترسی به این دو سیستم – سیستم صدور پایان کار در شهرداری و سامانه رهگیری در دستگاه ارتفاع سنج بنگا ه های مسکن- به راحتی به مشخصات ساختمان هایی که ساخته شده اما فروش نرفته دسترسی پیدا کند.
اگر این راه از سه ماه پیش پیموده شده بود، بدون فوت وقت و با دقت فوق العاده بالا پرونده قطوری از عاملان احتکار مسکن و بانیان کمبود عرضه در بازار تشکیل می شد. این راه هنوز برای ورود باز است.
عدم دریافت واکنش از سوی مالکان واحدهای بدون مصرف، حکایت از تهدید به حساب نیامدن این طرح برای آنها، تا اینجای کار دارد.
مسوولان مسکن برای عرضه اجباری حدود 140 هزار خانه دستگاه تست فشار بطری خالی به بازار مصرف در تهران، سخت ترین راه -اتکا به اطلاعات تلفنی مردم- را در پیش گرفته اند، اما در مقابل، شرکت های ساختمانی با سابقه در حوزه بساز و نفروش، ساده ترین مسیر را برای نفروختن آنچه ساخته اند، انتخاب کرده اند. برخی مالکان ساختمان های نوساز اخیراً برای نمایش «قصد فروش»، قیمت تابلوهای برقی کنترلی عرضه واحدهای مسکونی را حداقل 20 درصد بالاتر از نرخ عرف منطقه تعیین می کنند تا عملاً این واحدها فروش نرود. ساختمان های نوساز پرواحد خالی از سکنه در مناطقی از شمال و شمال غرب تهران به قدری تابلو شده اند که اگر اراده جدی برای مقابله با این نوع ساخت وسازها ایجاد نشود، فشار بازار مسکن برای تقاضای مصرفی از سطح کنونی بیشتر خواهد شد.
مالکان ساختمان های بدون مصرف، به ظاهر ادعای فروش دارند، اما قصد ماشین حفاری افقی واقعی آنها زمانی مشخص می شود که دفتر فروش در طبقه اول این ساختمان ها به مشتری قیمت کارشناسی شرکت سازنده را اعلام می کند.
تحقیقات خبرنگار دنیای اقتصاد از نقشی که برخی از همین شرکت ها برای خریداران مسکن بازی می کنند نشان می دهد رقمی که به عنوان قیمت فروش از سوی آنها اعلام می شود حداقل 20 درصد از ساختمان مشابه در همان منطقه گرانتر است. این رقم در برخی موارد حتی تا متری یک میلیون تومان بالاتر از نرخ عرف منطقه نیز افزایش می یابد.
مالکان این ساختمان ها که با تعیین قیمت فو ق العاده بالا، دنبال فروش نیستند، در شرایطی چنین قیمت هایی را به مشتری اعلام می کنند اخبار شاهرود که هیچ تسهیلات یا وامی نیز برای این واحدها در نظر نگرفته اند.
این طرز تعیین قیمت پیشنهادی برای فروش مسکن باعث می شود عملا امکان فروش مسکن هشتگرد خرید سلب شود یا اینکه اگر خریدار، بدون تحقیق و پرس وجو اقدام به خرید کند، بیشترین عایدی نصیب مالک و کمترین نفع اقتصادی نصیب خریدار خواهد شد.
ردیابی بساز و نفروش ها با این شکل غیرممکن است
سازنده های این نوع آپارتمان ها از یک سو با نمایش «ادعای قصد فروش»، طرح شناسایی خانه های خالی را دور می زنند و دستگاه تست مقاومت بطری از سوی دیگر، زمان را برای دوره رونق معاملات و گرانی، به صورت رایگان خریداری می کنند.
دستگاه متولی بخش مسکن، ردیابی خانه های خالی را به مردم در محلات واگذار کرده و از طراحی شبکه آنها خواسته است در صورت مشاهده یا اطلاع از آپارتمان هایی که بیش از دو واحد در آ نها بدون سکنه است، آدرس ساختمان را تلفنی اعلام کنند. این در حالی است که ردیابی بساز و نفروش ها با این شکل تقریبا غیرممکن است.
مدیران فروش در ساختمان هایی که مالک قصد فروش ندارد و قیمت کاذب به مشتری می دهد، در محوطه اطراف ساختمان، پارچه شهدای دفاع مقدس یا پلاکارد با مضمون «آماده فروش» نصب کرده اند تا در این حالت مردم تصور کنند چنین ساختمان هایی که حتی ممکن است یک سال بدون استفاده رها شده باشد، با نیت استفاده بنا شده و هیچ قصدی از بابت احتکار مطرح نیست.
مردم وقتی پلاکارد و تبلیغات محیطی دفاتر فروش در این آپارتمان ها را می بینند، خیال می کنند رکود سنگین در بازار مسکن مانع از فروش این واحدها می شود. غافل از اینکه همه چیز نمایش است تا در سایه آن، مالکان فروش زمین تبریز بتوانند فعل احتکار را صرف کنند. در این حالت، مردم نمی توانند تشخیص دهند که این آپارتمان ها دارد احتکار می شود یا نه. بنابراین امکان فروش آپارتمان شیراز معرفی تلفنی چنین ساختمان هایی عملا از سوی مردم سلب می شود.
یک آسیب شناسی درباره علت احتکار
کارشناسان مسکن در آسیب شناسی علت تبدیل برخی انبوه سازان به «بساز و نفروش» به شیوه رهن آپارتمان شمال تهران اجرای اقدامات بازدارنده توسط دولت در بازار مسکن اشاره می کنند که نیمه کاره رها شدن بسیاری از این اقدامات تنها پس از چند ماه اجرا باعث شده ترس و نگرانی از فرجام اقداماتی مشابه وجود نداشته باشد. به عنوان مثال از سال 86 تاکنون، هر زمان که فضای خرید و فروش مسکن تحت تاثیر احتکار ملتهب شده، دولت اعلام کرده قصد دارد از خانه های خالی مالیات سنگین اخذ کند. اما این مالیات که مدام با تبلیغات رنگین، بازار را در آستانه شوک قرار می دهد هیچ وقت اجرایی نشد و جالب آنکه هنوز نهاد یا دستگاهی موفق نشده ریسک نگهداری خانه های خالی را افزایش دهد.
اکنون بعد از سه ماه اجرای طرح شناسایی خانه های خالی که با اختصاص دو شماره تلفن در وزارت مسکن برای معرفی آپارتمان های خشک -خالی از سکنه- آغاز شده، ساکنان آموزشگاه مهارتهای صنعتی پایتخت این پرسش را پیش روی مسوولان قرار داده اند که «آیا انبوه واحدهای بدون استفاده، به بازار مصرف تزریق شده اند؟»
شواهد اولیه در مناطقی از تهران که ساختمان های خالی در آنجا رخ نمایی اجاره آپارتمان سمنان می کند نشان می دهد مالکان این آپارتمان ها همچنان مسیر احتکار مسکن را امن ترین راه برای سرمایه گذاری و سودجویی می دانند و هنوز اقدامی از روی ترس ناشی از اخذ مالیات سنگین که سال هاست دولت بنا دارد از این املاک اخذ کند، انجام نداده اند.
در مناطق شمال، شمال غرب و غرب تهران، تعداد ساختمان های نوساز مسکونی که همه واحدهای آن خالی از سکنه است، افزایش یافته است. برخی از این ساختمان ها توسط تعدادی شرکت ساختمانی مطرح احداث شده است. نکته جالبی که در رفتار مالکان این ساختمان ها دیده می شود، تبلیغات بصری در نمای ساختمان برای شاخص جلوه دادن آن است. اغلب این ساختمان ها با نمای نورانی و فروش زمین شاهرود نورپردازی حرفه ای، در طول شبانه روز نگاه ها را به خود جلب می کند. ریسه های رنگی و نورافکن های سفید و زرد باعث رویت ناخودآگاه می شود.
به نظر می رسد اگر ردیابی خانه های خالی به شکل جدی تر و با همه اسباب و لوازم آغاز شود، نه تنها بساط بساز
نفروش ها خیلی زود برچیده خواهد شد بلکه سطح قیمت فروش به واسطه پایان دادن به فعالیت دفاتر فروش در چنین ساختمان هایی، با کاهش مجدد همراه می شود.
راه بهتر برای ردیابی خالی از سکنه ها
طرح مقابله با خانه های خالی یک طرح کاملاً تکنیکی، اقتصادی و خرید آپارتمان تهران حساس است که اگر محور اجرای آن بر «به صدا درآوردن زنگ تلفن توسط مردم» پایه ریزی شود، طراحان به هدف خود یا نخواهند رسید یا اینکه سخت و پرهزینه موفق به اجرای طرح می شوند.
پیگیری قبوض آب و برق همه واحدهای مسکونی موجود در تهران بهترین راه ممکن می تواند باشد. همچنین سرکشی و سرشماری یک تیم کارشناسی از وزارت مسکن در چند منطقه شمالی شهر بهتر از انتظار برای زنگ تلفن می تواند اثرگذار باشد. همچنین درخواست اطلاعات از شهرداری های محل و بنگاه های مسکن نیز به عنوان طرح مکمل لازم است در دستور کار قرار بگیرد.
طی سال های اخیر رابطه دولت و اجاره مسکن ری صنف مشاوران املاک به قدری نزدیک و بدون تنش بوده که در چنین مواقعی، مسوولان به خوبی می توانند روی همکاری مشاوران املاک حساب ویژه ای باز کنند.
شاید راه ساده تری نیز وجود داشته باشد: در حال حاضر در همه شهرداری های مناطق 22گانه، سامانه متمرکز ثبت اطلاعات مربوط به ساختمان هایی خرید زمین هشتگرد که پایان کار برای آنها صادر شده، وجود دارد. به عبارت ساده تر، شهرداری ها رد همه آپارتمان هایی را که آماده تحویل به بازار مسکن هستند، دارند و هر لحظه می توانند این اطلاعات را به نهادهای دولتی ارائه دهند.
از سوی دیگر بنگاه های مسکن نیز از طریق سامانه رهگیری معاملات املاک، لیست واحدهایی را که در طول روز، هفته یا ماه به فروش می رسانند، در سامانه تحت نظارت وزارت بازرگانی ثبت می کنند.
وزارت مسکن می تواند با دسترسی به این دو سیستم – سیستم صدور پایان کار در شهرداری و سامانه رهگیری در دستگاه ارتفاع سنج بنگا ه های مسکن- به راحتی به مشخصات ساختمان هایی که ساخته شده اما فروش نرفته دسترسی پیدا کند.
اگر این راه از سه ماه پیش پیموده شده بود، بدون فوت وقت و با دقت فوق العاده بالا پرونده قطوری از عاملان احتکار مسکن و بانیان کمبود عرضه در بازار تشکیل می شد. این راه هنوز برای ورود باز است.
